​

הצורך בהתחדשות עירונית 🏙️

התחדשות עירונית היא אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בתכנון העירוני בישראל.

בשנים האחרונות, עם המחסור הגובר בקרקעות לבנייה והצורך בציפוף המרקם העירוני הקיים,

הפכה ההתחדשות העירונית לאסטרטגיה מרכזית במדיניות התכנון.

במקביל, האיום של רעידות אדמה בישראל מחייב התייחסות מיוחדת למבנים ישנים שנבנו לפני כניסתם לתוקף של תקני הבנייה העדכניים.

 

אלפי מבנים ברחבי הארץ זקוקים לחיזוק או להריסה ובנייה מחדש, כדי להבטיח את בטיחות הדיירים.

בשנים האחרונות עברה מדיניות ההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים תמורות משמעותיות.

המעבר מתמ"א 38 המוכרת למנגנונים חדשים מציב אתגרים והזדמנויות חדשות בפני מתכננים, יזמים ובעלי נכסים.

​

התפתחויות בחקיקה 📜

תמ"א 38, שאושרה על ידי הממשלה ב-14 באפריל 2005, ונכנסה לתוקף רשמית ביום פרסומה ברשומות ב-18 במאי 2005

הייתה במשך שנים רבות הכלי המרכזי לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

עם זאת, הניסיון המצטבר הצביע על מספר בעיות מהותיות בתמ"א, ובהן:

• חוסר בראייה תכנונית כוללת

• העדר התייחסות לצרכי ציבור

• קושי בהתאמה לצרכים המקומיים השונים

• ריכוז הפעילות באזורי ביקוש

כמענה לאתגרים אלו, נערכו בשנים האחרונות שינויים משמעותיים בחקיקה.

בתחילה, פותחו מנגנונים שאפשרו גמישות ביישום תמ"א 38, כמו סעיף 23 לתמ"א,

ובהמשך נוצרו כלים נוספים כמו סעיף 64(ב) ותיקון 139 לחוק התכנון והבנייה,

המייצרים מסגרת חדשה ומורכבת יותר לטיפול בהתחדשות עירונית.

​

למה צריך מספר מסלולים מקבילים? 🤔

השימוש במספר מסלולים מקבילים לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית נובע ממספר סיבות מרכזיות:

1. סוגים שונים של פרויקטים וצרכים 🏘️

כל מסלול מתאים לסוג אחר של התערבות ולקנה מידה שונה:

• סעיף 23 לתמ"א 38 מתמקד בהתאמה מקומית של הוראות תמ"א 38 לתנאים הספציפיים של יישוב או שכונה

• סעיף 64(ב) מיועד לתכנון ברמה העירונית הכוללת וקובע "כללי משחק" להתחדשות בכל העיר

• תיקון 139 מציע מסלולים מגוונים למגרשים בודדים או למקבצים קטנים של מגרשים

 

2. מדרג סמכויות בין הוועדות 🏛️

הסעיפים השונים מחלקים את הסמכויות בין רמות התכנון השונות:

• סעיף 23 לתמ"א 38 דורש בד"כ אישור של ועדה מחוזית (או ועדה מקומית מוסמכת במקרים מסוימים)

• סעיף 64(ב) נמצא בסמכות הוועדה המחוזית

• תיקון 139 מעביר סמכויות ישירות לוועדות המקומיות, ומאפשר להן לאשר תכניות באופן עצמאי

​

3. היקף ומהירות יישום ⏱️

המסלולים השונים מאפשרים איזון בין היקף התכנון ומהירות היישום:

• תכניות לפי תיקון 139 וסעיף 23 מתמקדות במגרש בודד או במספר מצומצם של מגרשים, ולכן מהירות יותר ליישום

• תכנית כוללת לפי סעיף 64(ב) דורשת תכנון מקיף של כל העיר, תהליך שעשוי להימשך שנים

המחוקק הבין שישנו צורך במענה מהיר לבעיות של חיזוק מבנים, בעוד שהכנת תכניות כוללות היא תהליך ארוך.

לכן, נוצרו המסלולים המקבילים כדי לאפשר טיפול במבנים שזקוקים לחיזוק דחוף, תוך כדי קידום של תכנון אסטרטגי ארוך טווח.

 

תיקון 139 - "חלופת שקד" 🏢

תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שקודם בתקופת כהונתה של איילת שקד כשרת הפנים,

מהווה מסגרת חדשה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

התיקון מאפשר לוועדות המקומיות לאשר תכניות לחיזוק מבנים בכמה מסלולים שונים.

​

המסלולים המכונים "חלופת שקד" הם בעיקר מסלולים #3 ו-#4,

המאפשרים העברת זכויות בנייה ממגרש אחד למגרש אחר, ומספקים גמישות תכנונית חדשנית.

​

מסלול #1: הריסה ובנייה 🏗️

מסלול זה מתמקד בהריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש באותו מגרש:

עיקרי המסלול:

• עד 400% אחוזי בנייה מהקיים בפועל כדין עד שנת 2005

• שטחי שירות תת-קרקעיים: עד פי שלושה משטח המגרש

• תוספת של עד 10% משטחי הבנייה מעל הקרקע לשטחי ציבור

• שימושים ציבוריים מותרים: גן ילדים, מעון יום, בית תפילה, מרפאה ומרכז קהילתי שכונתי

שר הפנים רשאי לקבוע בצו שיעורי הגדלה שונים (450%, 500%, 550%) בהתאם לערכי הקרקע ולמידת הסיכון להתרחשות רעידת אדמה. כמו כן, ניתן לקבוע כי שטח הממ"ד לא ייכלל באחוזי הבנייה המותרים.

​

מסלול #2: מסלול חיזוק 🔧

מסלול זה מתמקד בחיזוק המבנה הקיים מבלי להרוס אותו:

עיקרי המסלול:

• עד 200% אחוזי בנייה מהקיים בפועל כדין עד שנת 2005

• ללא שטחים תת-קרקעיים מכוח תיקון 139 (ניתן להוסיף מכוח סעיף אחר)

• תוספת של עד 7% משטחי הבנייה הכוללים (14% מהתוספת) עבור גן ילדים ומעון יום

תנאים מיוחדים:

נדרשת חוות דעת מהנדס הוועדה לבחירה במסלול חיזוק

מחייב סקר הנדסי לבחינת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה ועומסים אופקיים ואנכיים

תהליכי בקרה מיוחדים לוודא עמידה בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה

​

מסלול #3: הריסה ובנייה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר 🔄

מסלול זה, המהווה חלק מרכזי ב"חלופת שקד", מאפשר הריסה ובנייה במגרש המקור והעברת חלק מהזכויות למגרש אחר:

עיקרי המסלול:

• מתן עד 300% מזכויות הבנייה למגרש האחר

• תוספת של עד 10% משטחי הבנייה שהתווספו בכל מגרש לשטחי ציבור

• שימושים ציבוריים בהתאם למאפייני המגרש המקבל (ריק/בנוי)

היבטים חשובים:

היקף ההגדלה במגרש האחר יהיה ביחס סביר להיקף העלויות לביצוע העבודות במגרש המקור

אין הכרח שהמגרש האחר יהיה בייעוד מגורים - זו גמישות משמעותית שמרחיבה את אפשרויות היישום

תנאי היישום ייקבעו בתכנית, בשים לב לכך שזכויות הבנייה במגרש האחר מותנות בהריסת מבנה במגרש המקור

​

מסלול #4: חיזוק והוספת שטחי בנייה במגרש אחר 🔄

מסלול זה, המהווה גם הוא חלק מ"חלופת שקד", משלב חיזוק המבנה הקיים (ללא הריסה) עם העברת זכויות למגרש אחר:

עיקרי המסלול:

• העברה של עד 100% מזכויות הבנייה למגרש האחר

• תוספת של עד 7% משטחי הבנייה שהתווספו בכל מגרש לשטחי ציבור

• שימושים ציבוריים בהתאם למאפייני המגרש המקבל (ריק/בנוי)

יתרונות ייחודיים:

ניתן להחיל את מסלול החיזוק (ואותו בלבד) על מבנים לשימור ככל שאין תוספת שטח ואין סתירה לתכנית השימור

מימוש הבנייה במגרש האחר יהיה רק לאחר קבלת תעודת גמר במגרש המקור

מאפשר שימור מבנים בעלי ערך אדריכלי/היסטורי תוך העברת זכויות הבנייה למקום אחר/

​

מסלולים #3 ו-#4, המכונים יחדיו "חלופת שקד", מציעים פתרון חדשני וגמיש במיוחד לאתגרים של התחדשות עירונית. הם מאפשרים ניצול יעיל יותר של זכויות בנייה, במיוחד באזורים צפופים או במקרים של מבנים לשימור, שבהם קשה לממש את מלוא הזכויות במגרש המקורי.

​

חשוב לדעת ⚠️

להבדיל מתמ"א 38 המקורית, תיקון 139 מחייב הכנת תכנית מפורטת (תב"ע) ואינו מאפשר הוצאת היתרי בנייה ישירות מכוחו. זה אומר שגם לחיזוק בניין בודד יש צורך בהכנת תכנית מפורטת, שתאושר על ידי הוועדה המקומית, ורק לאחר מכן ניתן להוציא היתרי בנייה מכוחה.

​

היחס בין המסלולים השונים 🔄

אם ועדה מקומית הכינה תכנית כוללת לפי סעיף 64(ב), היא מחליפה את תיקון 139 בתחום מרחב התכנון שלה

תכניות שהוחלט להפקידן לפי סעיף 23 לתמ"א 38 לפני תיקון 139 ימשיכו במסלול זה

תכניות שהוחלט להפקידן לאחר כניסת תיקון 139 לתוקף - יחולו שני המסלולים, וניתן לבחור באיזה מסלול לקדם מגרש ספציפי

הכלים החדשים מאפשרים מגוון אפשרויות לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית, תוך התאמה לצרכים המקומיים ולנסיבות הספציפיות של כל מקרה. "חלופת שקד", עם המסלולים המאפשרים העברת זכויות בין מגרשים, מספקת גמישות תכנונית חדשנית שיכולה לסייע בקידום פרויקטים במקומות שבהם לא ניתן לממש את מלוא הזכויות במגרש המקורי. 🏙️🔨🏗️

​

בפוסטים הבאים נעמיק במסלולים נוספים של תיקון 139, נבחן את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, נסקור את התנאים המפורטים להפקדה ואישור תכניות, ונספק דוגמאות מהשטח ליישום המוצלח של הכלים החדשים להתחדשות עירונית. עקבו אחרינו! 📋🏢

​