יזמות תכנון ורישוי בניה
נדלנטו
🏠 מה עושים כשמגלים חריגות בנייה בנכס שרוצים לקנות ? 🔍
🏡 סדרת מאמרים: כל מה שצריך לדעת על חריגות בנייה ברכישת נכס
✨ הקדמה: חריגות בנייה הן סוגיה מורכבת שמטרידה רבים מהרוכשים הפוטנציאליים בשוק הנדל"ן.
כדי לתת מענה מקיף לנושא, הכנו עבורכם סדרה בת 5 מאמרים שתעזור לכם להבין את כל ההיבטים החשובים.
📚 רשימת המאמרים בסדרה:
1. איך מזהים חריגות בנייה בעת בדיקת הנכס
2. מה המשמעויות המשפטיות של רכישת נכס עם חריגות בנייה
3. האפשרויות העומדות בפני הרוכש (הכשרה בדיעבד, הריסה, וכו')
🔎 חלק א- איך מזהים חריגות בנייה בעת בדיקת הנכס
🏘️ בשוק הנדל"ן הישראלי, חריגות בנייה הן תופעה נפוצה שעלולה להשפיע משמעותית על שווי הנכס ועל היכולת למכור אותו בעתיד.
זיהוי מוקדם של חריגות בנייה הוא קריטי עבור רוכשי דירות,
שכן הוא מאפשר קבלת החלטה מושכלת ומונע הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
במאמר זה נתמקד בכלים מעשיים לזיהוי חריגות בנייה עוד בשלב הבדיקה הראשונית של הנכס.
📊 השלב הראשון והקריטי-**בדיקת מסמכים** :
📋 א. היתר הבנייה:
* יש לדרוש מהמוכר עותק של היתר הבנייה המקורי
* חשוב לוודא שההיתר חתום כדין על ידי הוועדה המקומית
* יש לבדוק את תאריך מתן ההיתר ואת תוקפו
* לשים לב לתנאים מיוחדים שנרשמו בהיתר
📑 ב. תעודת גמר/טופס 4
* בדיקת קיום תעודת גמר או טופס 4 לנכס
* השוואת התכניות המאושרות בטופס 4 למצב בפועל
* בדיקת התנאים שנרשמו בטופס 4 וודא שמולאו
* במקרה של העדר טופס 4 - בירור הסיבות לכך
* בדיקת השלמת כל דרישות הוועדה המקומית שהיו תנאי לקבלת טופס 4
⚠️ *חשוב במיוחד:*
* יש לוודא קיום טופס 4 נפרד לכל תוספת בנייה שנעשתה לאחר הבנייה המקורית
* במקרה של תוספות כמו: מרפסת שנסגרה, תוספת חדר, הרחבת דירה וכדומה - נדרש טופס 4 ספציפי לכל תוספת!
* העדר טופס 4 לתוספות בנייה מהווה אינדיקציה לחריגת בנייה אפשרית
* יש לבדוק את תאריכי טפסי 4 השונים ולוודא התאמתם לתקופות הבנייה והתוספות
📐 ג. תכניות הבנייה המאושרות:
* בדיקת כל הקומות והחתכים בתכנית
* תשומת לב מיוחדת למידות ולשטחים המאושרים
* בדיקת גובה התקרות המאושר
* בחינת מיקום פתחים וחלונות בתכנית
🏗️ סימנים פיזיים לחריגות בנייה:
א. שינויים במעטפת הבניין:
* סגירת מרפסות בויטרינות או קירות
* תוספת או שינוי גודל של חלונות
* שינויים בחזית שאינם תואמים את שאר הבניין
* תוספות על הגג או במרפסת גג
🏠 ד. שינויים פנימיים:
* הזזת קירות או הריסתם
* שינויים במיקום חדרים רטובים
* הוספת נקודות חשמל או אינסטלציה
* שינוי בגובה התקרות
* חלוקה פנימית שונה מהתכנית המקורית
💡 *חשוב לדעת:*
עבודות פנימיות מסוימות מותרות ללא צורך בהיתר בנייה,
בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014. אלו כוללות:
* הריסה או הקמה של מחיצות פנימיות שאינן קירות נושאים
* סגירה או פתיחה של פתחים במחיצות פנימיות לא נושאות
* שינויים בחלוקה פנימית ללא פגיעה במערכת האינסטלציה או במערכת הביוב
* התקנת או החלפת כלים סניטריים, ברזים ואביזרי אינסטלציה, ובלבד שאינם כוללים שינוי במיקום חיבורי המים והביוב
⚠️ עם זאת, חשוב להדגיש שגם בעבודות הפטורות מהיתר:
* יש לוודא שהעבודות אינן פוגעות בקירות נושאים
* מומלץ לתעד את השינויים ולשמור אסמכתאות
* נדרש לשמור על תקני הבטיחות והבנייה
📚 ה. בדיקת מסמכים משלימים:
📄 א. נסח טאבו:
* השוואת השטח הרשום למצב בפועל
* בדיקת הערות אזהרה הנוגעות לבנייה
* בדיקת צווים או עיקולים הקשורים לחריגות
💰 ב. חשבון ארנונה:
* השוואת השטח המחויב בארנונה לשטח בהיתר
* בדיקת סיווג הנכס (מגורים/עסק)
* זיהוי שינויים בשטח לאורך השנים
📁 ג. תיק בניין:
* בדיקת היסטוריית הבקשות להיתר
* איתור תלונות או דוחות פיקוח
* בדיקת תכניות בניין עיר החלות על הנכס
👨💼 היעזרות באנשי מקצוע:
📏 א. מודד מוסמך:
* מדידה מדויקת של שטח הדירה
* השוואה לתכניות המאושרות
* הכנת תשריט מדידה מפורט
👨🔧 ב. אדריכל/מהנדס רישוי:
* בדיקת התאמה להיתר הבנייה
* זיהוי חריגות מהוראות התב"ע
* הערכת אפשרות להכשרת חריגות
⚖️ ג. עורך דין מקרקעין:
* בדיקת המשמעויות המשפטיות
* בחינת הסכמי שיתוף בבית משותף
* בדיקת היתכנות משפטית להכשרת חריגות
💹 ד. שמאי מקרקעין:
* הערכת שווי הנכס כולל החריגות
* חישוב עלויות הכשרה/הריסה
* בדיקת השפעה על שווי עתידי
* ניתוח היתכנות כלכלית להכשרת חריגות
* בדיקת התאמה לתב"ע ולזכויות הבנייה
✅ טיפים מעשיים לבדיקה:
📸 א. תיעוד:
* צילום מקיף של כל חלקי הנכס
* תיעוד מדידות ובדיקות
* שמירת כל המסמכים הרלוונטיים
❓ ב. שאלות למוכר:
* בירור לגבי שינויים שנעשו בנכס
* בקשת אישורים לשינויים (אם קיימים)
* תיעוד תשובות המוכר בכתב
⭐️ **סיכום: זיהוי חריגות בנייה הוא תהליך מורכב הדורש תשומת לב לפרטים ושילוב של מספר בדיקות משלימות.**
**השקעה בבדיקה מקיפה בשלב מוקדם יכולה לחסוך כסף רב ועוגמת נפש בעתיד.**
**מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים ולא להסתמך רק על בדיקה עצמאית.**
👉 צריכים עזרה נוספת? פנו אלינו לייעוץ מקצועי!